¿Eres extranjero y tienes una propiedad en España? Entonces es fundamental que conozcas cómo funciona la tributación de las rentas inmobiliarias para no residentes con inmuebles en España. Tanto si alquilas tu vivienda como si solo la usas ocasionalmente o estás pensando en venderla, la Agencia Tributaria te exige cumplir con ciertas obligaciones fiscales específicas para no residentes.
En esta guía actualizada encontrarás todo lo que necesitas saber: qué impuestos se aplican, cómo se declara el alquiler, qué modelos presentar, qué deducciones puedes aplicar si vives en la UE, y cómo evitar sanciones por errores comunes. También responderemos a las preguntas más frecuentes que se hacen quienes buscan comprar casa en España siendo no residente o vender una vivienda como extranjero.
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¿Quién se considera no residente en España a efectos fiscales?
La definición de residencia fiscal en España está regulada en el artículo 9 de la Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Una persona física será considerada no residente si no cumple ninguno de los siguientes requisitos durante el año natural:
- No permanece más de 183 días en territorio español, de forma continuada o discontinua. Las ausencias esporádicas se contabilizan como días de presencia en España, salvo prueba en contrario de residencia fiscal en otro país.
- No tiene en España el centro de sus intereses económicos o actividades, es decir, la localización principal de sus negocios, inversiones o relaciones profesionales.
- No residen en España su cónyuge (no separado legalmente) y sus hijos menores dependientes, ya que en ese caso se presume residencia en territorio español, salvo prueba en contrario.
Esta calificación tiene consecuencias directas sobre la tributación. Un no residente en España solo tributa por las rentas obtenidas en territorio español, como los ingresos por alquiler o la ganancia en la venta de un inmueble. Además, está sujeto al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) y debe utilizar los modelos fiscales correspondientes (como el modelo 210 para declarar rentas inmobiliarias).
Entender correctamente este concepto es clave para evitar sanciones, dobles imposiciones o errores al declarar rentas inmobiliarias de no residentes con inmuebles en España.
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Tipos de rentas que puede generar un inmueble en España
1. Alquiler de vivienda (renta de arrendamiento)
Los no residentes con inmuebles en España que los alquilan deben tributar por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
- Residentes en la UE, Noruega, Islandia y Liechtenstein tributan al 19% y pueden deducirse gastos si acreditan que están vinculados a la actividad.
- Residentes fuera de la UE tributan al 24% y no pueden aplicar deducciones. Es obligatorio presentar el modelo 210 de forma trimestral o anual, dependiendo del resultado de la autoliquidación.
2. Uso propio: imputación de renta inmobiliaria
Incluso si el inmueble no se alquila, se debe declarar una renta ficticia (imputación) en base al valor catastral del inmueble. Esta obligación se cumple mediante el modelo 210 antes del 31 de diciembre del año siguiente.
3. Venta de la propiedad (ganancia patrimonial)
La venta de un inmueble genera una ganancia patrimonial sujeta al IRNR. El comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo a Hacienda mediante el modelo 211. También hay que considerar el pago de la plusvalía municipal.
La venta de un inmueble genera una ganancia patrimonial sujeta al IRNR. El comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo a Hacienda mediante el modelo 211. También hay que considerar el pago de la plusvalía municipal.
Obligaciones fiscales de los no residentes con inmuebles en España
Los modelos a presentar dependen del tipo de renta:
- Modelo 210: para alquileres, imputación y ventas.
- Modelo 211: retención del 3% en ventas.
- Modelo 720: para informar sobre bienes en el extranjero (aplicable si se cambia a residente).
El incumplimiento puede conllevar sanciones e intereses de demora.
• Residentes en la Unión Europea, Noruega, Islandia y Liechtenstein
Los contribuyentes no residentes que residen fiscalmente en países de la Unión Europea (UE) o del Espacio Económico Europeo (EEE) con los que España tiene un acuerdo de intercambio de información tributaria, pueden:
- Aplicar una tarifa reducida del 19% sobre la renta neta obtenida por el alquiler de inmuebles.
- Deducir los gastos necesarios para la obtención de dicha renta, como reparaciones, suministros, seguros, intereses hipotecarios o gastos de comunidad, siempre que estén debidamente justificados.
- Beneficiarse de los Convenios para evitar la Doble Imposición (CDI) firmados por España con muchos países europeos, que evitan que se tribute por la misma renta en dos jurisdicciones fiscales.
Este régimen más favorable busca una tributación equitativa entre residentes y no residentes de la UE/EEE, conforme a los principios de no discriminación establecidos por la normativa comunitaria.
• Residentes fuera de la UE/EEE
Los contribuyentes cuya residencia fiscal se encuentra fuera de la UE o del EEE tributan según el régimen general del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), con las siguientes características:
- Aplicación de una tarifa general del 24% sobre el ingreso bruto obtenido en España (sin posibilidad de deducir gastos).
- Imposibilidad de aplicar deducciones o reducciones, incluso si se incurre en gastos relacionados con la actividad de alquiler.
- Posible aplicación de beneficios fiscales solo si existe un Convenio para evitar la Doble Imposición (CDI) entre España y el país de residencia del contribuyente.
Por ello, es fundamental verificar si existe un convenio bilateral en vigor y, en su caso, aportar el certificado de residencia fiscal emitido por la administración tributaria del país de origen, para aplicar sus beneficios correctamente al presentar el modelo 210.
¿Qué impuestos se pagan al comprar o vender un inmueble siendo no residente?
Comprar una vivienda
Los impuestos al comprar vivienda siendo no residente incluyen:
- IVA o ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), según si la vivienda es nueva o de segunda mano.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados).
- Imputación de renta si no se alquila.
Vender una vivienda
Además de la tributación por la ganancia patrimonial (IRNR), se paga:
- Retención del 3% por parte del comprador.
- Plusvalía municipal, que grava el incremento de valor del terreno.
FAQ: Dudas frecuentes sobre tributación de inmuebles para no residentes
– ¿Debo declarar si no alquilo la vivienda?
Sí. Aunque no obtengas ingresos por alquiler, como propietario no residente debes declarar una renta imputada por el simple hecho de disponer de un inmueble urbano en España. Esta imputación, establecida en el artículo 85 de la Ley del IRPF, se calcula como un porcentaje sobre el valor catastral y se declara anualmente mediante el modelo 210.
– ¿Y si tengo varias propiedades?
En ese caso, deberás presentar una declaración por cada inmueble. La Agencia Tributaria exige identificar individualmente cada propiedad y aplicar la imputación de renta o declarar los ingresos obtenidos, en función de su uso (alquiler o uso propio). Cada declaración debe reflejar el uso real de cada inmueble durante el periodo impositivo.
– ¿Puedo deducir gastos de comunidad o reparaciones?
Solo si eres residente fiscal en un país de la UE o del EEE con convenio de intercambio de información. En ese caso, podrás deducir gastos directamente relacionados con la obtención de los ingresos, como reparaciones, suministros, seguros o comunidad de propietarios. Los residentes fuera de la UE tributan sobre el ingreso bruto, sin deducciones.
– ¿Cómo presentar el modelo 210?
El modelo 210 puede presentarse:
- Telemáticamente, a través de la sede electrónica de la Agencia Tributaria.
- Mediante representante fiscal, especialmente recomendable (y obligatorio si resides fuera de la UE/EEE).
Es fundamental cumplir con los plazos trimestrales o anuales, según el tipo de renta.
– ¿Qué ocurre si vendo antes de declarar?
La venta de una propiedad no exime de las obligaciones fiscales previas. La Agencia Tributaria puede requerir la presentación del modelo 210 para regularizar todas las rentas no declaradas (alquileres o imputación) antes de autorizar la devolución de la retención del 3% aplicada al comprador. También podrías enfrentar sanciones si se detectan omisiones.
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¿Necesitas ayuda con tus obligaciones fiscales como no residente?
Gestionar correctamente la tributación de inmuebles en España siendo no residente puede resultar complejo. Las diferencias entre países, los cambios normativos y los requisitos formales hacen imprescindible contar con asesoramiento experto. Como asesores fiscales especializados en no residentes, podemos ayudarte a:
- Optimizar tu tributación aplicando beneficios fiscales y convenios internacionales.
- Cumplir con la normativa española y presentar correctamente modelos como el 210 o el 211.
- Evitar sanciones y recargos por errores, omisiones o presentaciones fuera de plazo.
- Asistirte en operaciones de compraventa, alquiler o transmisión de inmuebles.
¿Tienes dudas sobre cómo declarar tu propiedad, alquilarla o venderla desde el extranjero? Contacta hoy mismo con nuestro equipo y recibe un análisis fiscal personalizado adaptado a tu situación como no residente con inmuebles en España.
