En mayo de 2026 el Tribunal Supremo anuló el Registro Único de Arrendamientos de corta duración. Desde entonces recibimos la misma llamada casi cada semana: «entonces, ¿ya no tengo que declarar nada?».
La respuesta es no. Se ha caído un registro administrativo estatal. La fiscalidad del alquiler vacacional no ha cambiado ni un ápice, y las plataformas siguen enviando tus datos a la Agencia Tributaria cada mes de enero.
Esta guía explica, con el detalle que necesita un propietario de Mallorca, cómo tributa realmente una vivienda alquilada a turistas: cuándo es rendimiento del capital inmobiliario y cuándo actividad económica, qué pasa con el IVA, cómo se contabiliza la ecotasa —el error más repetido que vemos— y cuándo tiene sentido plantearse una sociedad.
1. La pregunta que lo condiciona todo: ¿capital inmobiliario o actividad económica?
Todo el tratamiento fiscal posterior depende de esta bifurcación. Y la línea divisoria no es cuánto ganas ni cuántas viviendas tienes: es si prestas servicios propios de la industria hotelera.
Sí son servicios hoteleros (te llevan a actividad económica):
- Limpieza del interior de la vivienda durante la estancia del huésped.
- Cambio de ropa de cama y toallas durante la estancia.
- Servicio de restauración, lavandería o custodia de equipaje.
- Recepción o atención permanente al cliente.
No son servicios hoteleros (te dejan en capital inmobiliario):
- Limpieza a la entrada y a la salida.
- Entrega y recogida de llaves, incluso con check-in presencial.
- Suministro de ropa de cama al inicio de la estancia.
- Mantenimiento puntual de averías y zonas comunes.
- Asistencia técnica telefónica.
La confusión habitual: mucha gente cree que trabajar con una agencia de gestión o tener licencia ETV convierte automáticamente la actividad en económica. No es así. Lo determinante es el contenido del servicio que recibe el huésped.
Matiz importante: aunque no prestes servicios hoteleros, si dispones de al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa dedicada a la ordenación del arrendamiento, la actividad también pasa a calificarse como económica (art. 27.2 LIRPF).
Qué cambia según la calificación
| Rendimiento del capital inmobiliario | Actividad económica | |
|---|---|---|
| Alta censal (036/037) | No obligatoria por este concepto | Obligatoria |
| IAE | Epígrafe 861.1 si procede | Epígrafe 685 (alojamiento turístico extrahotelero) |
| IVA | Operación exenta | Sujeta y no exenta, tipo reducido |
| Gastos | Solo los tasados en la ley, prorrateados | Todos los afectos a la actividad |
| Amortización | Sí, prorrateada | Sí |
| Pagos fraccionados | No | Modelo 130 (o 131 en módulos) |
| Reducción del 60 % | No aplica nunca | No aplica |
2. Los tres errores de IRPF que más liquidaciones paralelas generan
Error 1: aplicar la reducción del 60 %
Es, con diferencia, el más caro. La reducción por arrendamiento de vivienda está pensada para el alquiler destinado a vivienda habitual del inquilino. Un turista que se aloja diez noches no satisface una necesidad permanente de vivienda. En alquiler vacacional esa reducción no procede, y es un ajuste que la AEAT detecta de forma casi automática al cruzar datos.
Error 2: deducir los gastos del año completo
Los gastos solo son deducibles en proporción a los días en que la vivienda estuvo efectivamente alquilada. Si tu casa de Pollença estuvo ocupada 110 noches, deduces 110/365 del IBI, de la comunidad, del seguro, de los suministros y de la amortización. Ni un día más.
Conviene llevar un registro de ocupación limpio: es el primer documento que se pide en una comprobación.
Error 3: olvidar los días vacíos
Aquí está la trampa que muchos propietarios desconocen. Por los días en que el inmueble no estuvo alquilado no declaras cero: declaras imputación de renta inmobiliaria, un porcentaje del valor catastral prorrateado por esos días. Es un ingreso ficticio, sí, pero es obligatorio.
En un mercado tan estacional como el mallorquín, donde una vivienda puede estar seis o siete meses cerrada, esta partida no es residual.
Nota para propietarios no residentes: si no resides fiscalmente en España, estos rendimientos no se declaran por IRPF sino por el IRNR, con reglas propias sobre gastos deducibles y tipo aplicable. Es un caso frecuente entre nuestros clientes con vivienda en Mallorca y conviene revisarlo con un especialista en fiscalidad internacional.
3. IVA: la parte que casi nadie mira hasta que llega el requerimiento
Regla general
El arrendamiento de vivienda sin servicios hoteleros está exento de IVA (art. 20.Uno.23 LIVA). No repercutes IVA al huésped y no puedes deducir el IVA soportado.
Si prestas servicios hoteleros, la operación pasa a estar sujeta al tipo reducido, con todo lo que implica: modelo 303 trimestral, modelo 390, libros registro y derecho a deducción.
El punto ciego: las comisiones de Airbnb y Booking
Este es el que genera más sustos, y afecta también a quien está exento.
Airbnb (Irlanda) y Booking (Países Bajos) son empresas no establecidas en España. Cuando te cobran su comisión, se produce una prestación de servicios intracomunitaria en la que tú eres el sujeto pasivo del IVA por inversión. Esto te obliga a:
- Darte de alta en el Registro de Operadores Intracomunitarios (ROI) mediante el modelo 036 y obtener NIF-IVA.
- Autorrepercutirte el IVA de esa comisión en el modelo 303.
- Declararla en el modelo 349.
Si tu actividad está exenta, ese IVA autorrepercutido no es deducible: se convierte en un coste real que ingresas a Hacienda cada trimestre. Es incómodo, pero es la norma.
Hemos visto expedientes de propietarios con cuatro y cinco años de comisiones sin declarar. La regularización, con recargos, no es agradable.
4. La ecotasa (ITS): el error contable clásico
El Impuesto sobre Estancias Turísticas en las Illes Balears, regulado por la Ley 2/2016, grava al huésped. Tú, como titular de la ETV, actúas como sustituto del contribuyente: recaudas el importe en nombre de la Administración y lo ingresas a la ATIB.
Lo que esto significa contablemente
La ecotasa no es un ingreso tuyo. Nunca.
❌ Mal: cobras 1.200 € de alojamiento + 180 € de ecotasa y registras 1.380 € en la cuenta 705.
✅ Bien: registras 1.200 € como ingreso por prestación de servicios y 180 € en una cuenta de pasivo frente a la Hacienda autonómica, que se cancela al presentar la autoliquidación.
El error de meterlo todo en ingresos infla tu base imponible de IRPF o de Sociedades y te hace pagar impuestos sobre un dinero que nunca fue tuyo. En una temporada completa, la diferencia es perfectamente cuantificable en miles de euros. Si quieres asegurarte de que tus asientos reflejan esto correctamente, este es precisamente el tipo de detalle que revisamos desde nuestro servicio de asesoría contable en Mallorca.
Cuidado con quién ingresa el impuesto
Algunas plataformas recaudan la ecotasa directamente del huésped y la ingresan ellas. Si comercializas por varios canales, necesitas saber exactamente qué reservas llevan la tasa recaudada por la plataforma y cuáles debes liquidar tú. Duplicar el ingreso es tan problemático como omitirlo, y es exactamente el tipo de descuadre que debe quedar resuelto antes del cierre contable del ejercicio.
5. El Registro Único anulado: qué significa de verdad para ti
En mayo de 2026 el Tribunal Supremo dictó sentencia (nº 620/2026, de 19 de mayo, seguida de otras en el mismo sentido) anulando parcialmente el Real Decreto 1312/2024. El motivo: el Estado carecía de título competencial para crear un registro nacional único que se superponía a los registros autonómicos ya existentes en materia de arrendamiento turístico, invadiendo competencias autonómicas de vivienda y turismo.
Qué se cae: el procedimiento del Registro Único de Arrendamientos gestionado por el Registro de la Propiedad.
Qué se mantiene: la ventanilla única digital y las obligaciones de intercambio de datos de las plataformas en línea, que derivan del Reglamento (UE) 2024/1028.
Qué significa para un propietario en Mallorca: en la práctica, poco. Baleares ya tenía su propio sistema de registro y la exigencia de licencia ETV con número de inscripción. Esa obligación autonómica sigue plenamente vigente, y comercializar sin ella sigue siendo una infracción grave con sanciones económicas muy relevantes.
Y sobre todo: la anulación no toca ninguna obligación tributaria. Sigues declarando exactamente igual.
6. Hacienda ya tiene tus datos: el modelo 238
Durante años, los intermediarios presentaban el modelo 179 con la información de las cesiones turísticas. Desde el ejercicio 2024 esa obligación se eliminó, sustituida por el modelo 238, la declaración informativa de operadores de plataformas que traspone la Directiva DAC7 al ordenamiento español (Real Decreto 117/2024, que dio nueva redacción al art. 54 ter del RGAT).
El cambio no es una relajación, sino lo contrario. El modelo 238:
- Alcanza a todas las plataformas digitales, no solo a las de alquiler vacacional.
- Tiene alcance europeo: la información se intercambia entre administraciones tributarias de la UE.
- Se presenta en enero con los datos del ejercicio anterior.
Airbnb, Booking y Vrbo comunican identificación del anfitrión, dirección del inmueble, número de noches e importes cobrados a la Agencia Tributaria. Cuando esos importes no cuadran con tu declaración, el sistema genera la discrepancia sin intervención humana: es el origen típico de los requerimientos que muchos propietarios resumen como «Hacienda me pide facturas que no tengo».
7. ¿Persona física o sociedad? El cálculo honesto
La pregunta llega siempre, y la respuesta comercial fácil —«monta una SL»— es con frecuencia la equivocada.
A favor de la persona física
- Coste de estructura cero: sin cuentas anuales, sin Impuesto sobre Sociedades, sin legalización de libros.
- Si tus rendimientos son moderados, tu tipo efectivo de IRPF puede quedar por debajo del tipo de Sociedades.
- El dinero ya es tuyo. No hay que «sacarlo».
A favor de la sociedad
- Con rendimientos altos y estables, el tipo del Impuesto sobre Sociedades puede resultar inferior a tu marginal de IRPF.
- Limitación de responsabilidad frente a incidencias con huéspedes.
- Mayor flexibilidad en la planificación sucesoria si hay varios inmuebles y varios herederos, un aspecto que conviene revisar junto con la fiscalidad de patrimonios y herencias aplicable a tu caso.
- Base más amplia de gastos deducibles.
Los tres frenos que hay que poner sobre la mesa
La doble imposición. El beneficio tributa primero en la sociedad y otra vez cuando lo repartes como dividendo. Si necesitas ese dinero para vivir, la ventaja se evapora. La sociedad gana cuando reinviertes.
El riesgo de sociedad patrimonial. Una SL que solo tiene inmuebles y ninguna estructura de medios personales puede calificarse como patrimonial, perdiendo incentivos relevantes. La forma jurídica no crea por sí sola una actividad económica.
El coste de entrada. Aportar un inmueble ya existente a una sociedad no es gratuito: hay que valorar ITP/AJD o IVA, plusvalía municipal y la posible ganancia patrimonial en el IRPF del aportante. Ese peaje inicial puede tardar muchos años en amortizarse.
No existe un umbral universal de facturación a partir del cual «conviene la SL». Depende de tu tipo marginal, de si necesitas o no los beneficios, de cuántos inmuebles hay, de si vas a comprar más y de tu situación sucesoria. Es exactamente el tipo de cálculo que hacemos desde nuestro servicio de asesoría fiscal inmobiliaria en una consultoría inicial.
8. Checklist de cumplimiento para una ETV en Mallorca
- ☐ Licencia ETV en vigor y número de inscripción visible en todos los anuncios.
- ☐ Registro de viajeros y comunicación a las autoridades competentes.
- ☐ Calificación correcta: capital inmobiliario o actividad económica.
- ☐ Alta censal (036/037) y epígrafe de IAE si procede.
- ☐ Alta en el ROI si trabajas con Airbnb, Booking u otra plataforma no establecida.
- ☐ Modelos 303 y 349 al día por las comisiones.
- ☐ Ecotasa liquidada ante la ATIB y contabilizada como pasivo, no como ingreso.
- ☐ Registro de días de ocupación para el prorrateo de gastos.
- ☐ Imputación de renta inmobiliaria por los días no alquilados.
- ☐ Contraste anual de tus ingresos con lo comunicado por las plataformas.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que declarar el alquiler vacacional si solo alquilo dos meses en verano?
Sí. No existe ningún mínimo exento por volumen ni por duración. Además, por los meses en que la vivienda está vacía debes imputar renta inmobiliaria, de modo que el inmueble tributa de una forma u otra durante los doce meses del año.
Si Airbnb ya me retiene o recauda algo, ¿está resuelto?
No. Lo que la plataforma recauda es, en su caso, la ecotasa del huésped. Tus obligaciones de IRPF, IVA y las derivadas de la comisión de intermediación siguen siendo íntegramente tuyas.
¿La ecotasa que cobro cuenta como ingreso de mi actividad?
No. Actúas como sustituto del contribuyente: ese importe pertenece a la Hacienda autonómica desde el primer momento. Registrarlo como ingreso es un error contable que te hace pagar impuestos de más.
Tras la sentencia del Supremo, ¿necesito el número de registro para anunciar mi vivienda?
Necesitas el que exige la normativa autonómica balear: la licencia ETV con su número de inscripción, que debe figurar en cada anuncio. Lo que el Tribunal Supremo anuló fue el registro estatal creado por el RD 1312/2024, no el sistema balear.
Llevo años alquilando sin declararlo correctamente. ¿Qué puedo hacer?
Regularizar voluntariamente antes de recibir un requerimiento, mediante declaraciones complementarias. Los recargos por presentación extemporánea sin requerimiento previo son sensiblemente inferiores a las sanciones de un procedimiento sancionador iniciado por la Administración. Es un proceso que conviene gestionar con apoyo especializado en procedimientos tributarios, porque la diferencia económica entre adelantarse y esperar suele ser muy considerable.
¿Puedo deducir la reforma que hice en el apartamento?
Depende de si es reparación y conservación (deducible como gasto, prorrateado por días de alquiler) o mejora y ampliación (no es gasto: incrementa el valor de adquisición y se recupera vía amortización). La distinción es una fuente habitual de discrepancias en comprobación.
Cada caso tiene su cuenta
El alquiler vacacional en Mallorca dejó hace tiempo de ser un ingreso complementario informal. Hoy es una actividad con obligaciones censales, de IVA, autonómicas y de información automatizada entre administraciones europeas.
En Benavides Asociados llevamos más de 25 años asesorando a propietarios y empresas en Mallorca. Analizamos tu caso concreto —número de inmuebles, servicios que prestas, volumen, situación patrimonial— y te decimos con números si te conviene tributar como persona física o a través de sociedad, y qué hay que corregir de lo anterior.
