La inversión inmobiliaria en España suele llegar a un punto de inflexión: cuando la cartera crece, muchos propietarios se plantean aportar los inmuebles a una sociedad limitada (SL) para ordenar la gestión, profesionalizar la administración, facilitar la sucesión o separar riesgos.
El problema es que, en fiscalidad inmobiliaria, la palabra “aportar” no equivale a “no pasa nada”. La Dirección General de Tributos (DGT) ha recordado de forma expresa que la aportación no dineraria de inmuebles a una sociedad no es fiscalmente neutra por defecto y puede activar tributación en IRPF, IVA y plusvalía municipal (IIVTNU).
En Benavides Asociados vemos con frecuencia que el error no está en querer estructurar, sino en hacerlo sin cuantificar el coste fiscal de entrada y sin diseñar una planificación coherente con el tipo de alquiler, el nivel real de actividad y la operativa del propietario.
En este artículo te explico, con rigor, qué impuestos se activan al aportar inmuebles a una SL, qué dice el criterio administrativo más representativo, y qué debe analizar un inversor antes de dar el paso.
Por qué este tema importa a los inversores: la plusvalía latente “sale a la luz”
Para un inversor, el verdadero valor de su cartera no está solo en las rentas anuales, sino en la plusvalía latente acumulada con el tiempo: inmuebles comprados hace años que hoy valen mucho más.
La aportación de esos inmuebles a una sociedad es uno de los momentos en los que esa plusvalía puede aflorar fiscalmente, aunque no exista una venta “económica” ni entre dinero en la cuenta. En otras palabras: puede haber tributación inmediata sin liquidez si no se planifica bien.
Qué impuestos se activan al aportar inmuebles a una sociedad
Desde el punto de vista tributario, la aportación de inmuebles a una SL no es “un solo impuesto”. Suele implicar, como mínimo, revisar tres piezas:
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IRPF (ganancia/pérdida patrimonial del aportante).
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IVA (o, según casos, operación no sujeta por transmisión de unidad económica autónoma).
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IIVTNU (plusvalía municipal), en inmuebles urbanos.
El tratamiento concreto depende de cómo se estructura la operación y, sobre todo, de si lo que se aporta es una mera suma de inmuebles o una rama de actividad real (con medios organizados).
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Criterio DGT: consulta vinculante V0049-20 y por qué es tan importante
La DGT ha analizado este escenario en numerosas ocasiones. Una de las consultas más representativas es la consulta vinculante V0049-20, sobre aportación de inmuebles por personas físicas a una sociedad dedicada al arrendamiento.
Su relevancia es clara: desmonta la idea de que estas operaciones sean fiscalmente neutras por defecto y aterriza el tratamiento en IRPF, IVA e IIVTNU.
IRPF: la aportación no dineraria genera una alteración patrimonial
Desde la óptica del IRPF, la aportación no dineraria de un inmueble a una sociedad supone una alteración en la composición del patrimonio del aportante. Esa alteración se traduce en una ganancia o pérdida patrimonial
Cómo se calcula la ganancia patrimonial en una aportación no dineraria
Con carácter general (cuando no hay un régimen especial aplicable), la ganancia se determina por la diferencia entre:
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Valor de transmisión (calculado según la regla específica de aportaciones no dinerarias), y
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Valor de adquisición (precio + gastos e impuestos de adquisición, menos amortizaciones si procede).
En la regla especial, el “valor de transmisión” se fija, de forma objetiva, atendiendo a referencias como el valor de cotización de los títulos recibidos (si cotizan) o el valor de mercado del bien aportado, prevaleciendo el que corresponda según la norma aplicable. La propia AEAT lo detalla en sus manuales.
IVA: la aportación de inmuebles aislados no es una unidad económica autónoma
En el ámbito del IVA, la Dirección General de Tributos distingue claramente entre la transmisión de una unidad económica autónoma y la mera cesión de bienes.
Cuando lo que se aporta a la sociedad son inmuebles considerados de forma individual, sin una estructura organizativa que permita desarrollar una actividad económica por sí misma, la operación no queda no sujeta al impuesto.
En estos casos, la aportación puede quedar sujeta a IVA, con aplicación de la exención en segundas entregas de edificaciones y la posibilidad de renunciar a dicha exención cuando concurren los requisitos legales.
¿Dónde tributa esa ganancia?
La ganancia patrimonial resultante se integra, con carácter general, en la base del ahorro del IRPF (con el impacto fiscal correspondiente). Esto es lo que convierte a la aportación en un “momento fiscal” clave dentro de la fiscalidad inmobiliaria cuando hay mucha plusvalía acumulada.
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¿Existe neutralidad en IRPF? Solo en supuestos muy concretos
La regla general es que hay tributación en IRPF. La neutralidad/diferimiento solo puede plantearse si la operación se encuadra en regímenes especiales de reestructuración y, en la práctica, exige que lo aportado constituya una rama de actividad real.
El punto crítico: “rama de actividad” y medios organizados
Para que pueda sostenerse la neutralidad, no basta con “tener varios pisos alquilados”. Debe existir una organización de medios materiales y humanos suficiente para desarrollar una actividad económica autónoma.
En la realidad de muchos propietarios (gestión pasiva, sin empleado, sin estructura), este requisito no suele cumplirse, y por eso la aportación termina activando ganancia patrimonial.
IVA: aportar inmuebles “aislados” no equivale a aportar una unidad económica autónoma
En IVA, la línea de defensa típica es argumentar que no hay sujeción por transmisión de una unidad económica autónoma. Pero la DGT distingue con claridad:
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Si lo aportado son inmuebles individualmente considerados (sin estructura organizativa autónoma), no se está transmitiendo una unidad económica.
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En ese caso, la operación puede quedar sujeta a IVA (con matices relevantes en función del tipo de inmueble, si es primera/segunda entrega, exenciones y posibles renuncias).
Por qué esto importa en inversión inmobiliaria
Porque un análisis “por encima” suele ignorar que el IVA no es un detalle: puede condicionar la viabilidad financiera de la operación, la documentación notarial, y el coste fiscal efectivo de entrada.
Plusvalía municipal (IIVTNU): el coste que más se olvida
La aportación de inmuebles urbanos a una sociedad puede constituir, a efectos del IIVTNU, una transmisión que devenga plusvalía municipal (salvo supuestos muy tasados en los que encaje un régimen especial y se cumplan requisitos). En la práctica, este impuesto es uno de los grandes “olvidados” en aportaciones de carteras inmobiliarias.
Ejemplo práctico: cuando “ordenar la cartera” dispara tributación sin liquidez
Imagina un inversor con varios inmuebles comprados hace más de 10 años. Hoy su valor de mercado es sensiblemente superior al de adquisición, y decide aportarlos a una SL patrimonial para centralizar gestión.
Pensemos en un inversor con varios inmuebles adquiridos hace más de diez años, cuyo valor de mercado actual es muy superior al de adquisición.
Este tipo de situaciones son muy habituales en fiscalidad inmobiliaria, especialmente cuando se estructuran carteras inmobiliarias sin un análisis previo del impacto fiscal real de la operación.
Sin planificación previa, puede encontrarse con:
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IRPF inmediato por la ganancia patrimonial latente.
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Un análisis complejo en IVA (dependiendo de si hay o no unidad económica autónoma y de la naturaleza de los inmuebles).
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Plusvalía municipal por cada inmueble urbano aportado.
El resultado final es que una operación pensada para “poner orden” puede generar un coste fiscal relevante si no se cuantifica antes.
Errores frecuentes en fiscalidad inmobiliaria al aportar inmuebles a una SL
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Asumir neutralidad fiscal por el mero hecho de “no vender”.
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Mirar solo IRPF y olvidarse de IVA o plusvalía municipal.
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No documentar la operativa real (actividad vs. mera tenencia) y construir el planteamiento sobre una “rama de actividad” que no existe.
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No simular escenarios (aportar todo vs. aportar parte, calendario, alternativas civiles/mercantiles).
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No alinear la estructura societaria con el tipo de alquiler (residencial, vacacional, temporada, mixto), porque cambia el análisis de riesgos y obligaciones.
Qué debe analizar un inversor antes de aportar inmuebles a una sociedad
Antes de dar el paso, un inversor debería exigir (y exigirse) un análisis previo con números y criterio jurídico:
1) Foto fiscal de la cartera
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Valor de adquisición vs. valor actual (plusvalía latente).
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Gastos e impuestos soportados.
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Situación urbanística y municipal (por el IIVTNU).
2) Naturaleza de la actividad: ¿hay actividad económica real?
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Medios personales (empleado/gestión profesionalizada).
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Medios materiales y procedimientos.
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Capacidad de operar como unidad autónoma.
3) Simulación comparativa y estrategia
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Coste fiscal de entrada (IRPF + IVA + IIVTNU).
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Objetivo real (gestión, riesgo, sucesión, financiación).
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Alternativas de estructuración (no todo se resuelve “metiendo a una SL”).
La optimización fiscal no es “pagar cero hoy”; es evitar decisiones estructurales que generen un coste innecesario o un problema difícil de corregir mañana.
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